Инвестиции в апартаменты и апарт-отель

Достоинства и недостатки инвестиций в апарт-отель

Инвестиции в апарт-отель в последнее время всё сильнее набирает обороты, при этом многие граждане, в том числе приобретающие такого рода недвижимость, до конца не понимают,  во что же вкладывают немалые деньги. Более того, и в правовой среде не утихают толки по поводу статуса апартаментов. В этой статье мы постараемся прояснить ситуацию, чтобы уберечь наших читателей от неверного шага. Ведь недвижимость в наше время – удовольствие весьма недешевое, поэтому прежде чем что-то приобрести, нужно тщательно взвесить все за и против. Начнем разбираться по порядку.

Апарт-отель – формат НЕЖИЛОЙ недвижимости, можно жить самим или сдавать самим, либо сдавать апартаменты с помощью управляющей компании (УК). Апарт-отель это  шаг к цивилизованной посуточной аренде (ни один сосед не будет против). Самый ЖИРНЫЙ плюс этого объекта – ЦЕНА НА СТАРТЕ продаж ниже законченного строительства, а далее цена за апартаменты стабильно растёт. В апартаментах можно вести официально бизнес — будь то массажный салон или офисный кабинет, про посуточную сдачу вы уже и так знаете.

Но есть и ряд нюансов:

• При продаже нужно платить налог на прибыль, и неважно сколько времени прошло после приобретения.
• Некоторые УК управляют сами и вы получаете пассивный доход ( для кого-то это огромный плюс, а для кого-то минус, поскольку некоторые инвесторы предпочитают сами  участвовать в процессе)

В общем для многих инвесторов,  есть очень много вопросов, в плане доходности этих проектов. Поэтому, сначала  разбираемся в жилищном законодательстве.

Жилищное законодательство

Жилищное законодательство не предусматривает такого понятия, как апартаменты. Жилищный кодекс РФ содержит закрытый перечень жилых помещений, к которым относятся квартира, часть квартиры, жилой дом, часть жилого дома, комната (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ). Соответственно, апартаменты могут быть отнесены лишь к нежилым помещениям, что неумолимо влечет за собой определенные последствия.

Недостатки апартаментов для личного проживания

1. Регистрация (прописка). Если вы хотите стать обладателем столичной прописки, то в случае приобретения апартаментов вы можете смело забыть о своей мечте. Согласно законодательству в апартаментах возможна только временная регистрация по аналогии с гостиничными комплексами. А это в свою очередь чревато рядом проблем. Например, весьма затруднительно будет устроить ребенка в детский сад, школу или же прикрепиться к местной поликлинике. 
2. Социальная инфраструктура. Также на дома с апартаментами, в отличие  жилых домов, не распространяются требования относительно наличия в обязательном порядке соответствующей социальной инфраструктуры. 
3. Налоги и квартплата. Налоги и квартплата начисляются собственникам апартаментов как за офисное помещение, что значительно превышает аналогичные платежи за квартиру. 
4. Конфискация собственности. Кроме того, у владельца апартаментов гораздо больше рисков быть подвергнутым принудительному изъятию собственности. Согласно законодательству по исполнительным документам взыскание не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если оно является для гражданина единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Изъятие жилой недвижимости происходит в крайне редких случаях. С апартаментами же дело обстоит иначе. Они не относятся к жилым помещениям, поэтому вышеуказанное правило к ним не применимо. Даже если это единственная недвижимость, которая есть у человека, она будет изъята. И тот факт, что он использует её в качестве места своего проживания, не будет иметь значение.

Преимущества апартаментов для личного пользования

1. Стоимость. Прежде всего, апартаменты являются привлекательными для покупателей по причине сравнительно невысокой цены (порядка на 10-20 % ниже рыночной стоимости квартир). Но если учесть немалые расходы на налоги и коммунальные платежи, то выходит, что особой разницы и нет.
2. Местоположение. Апартаменты, как правило, располагаются в центре деловой активности, что весьма удобно для молодых работающих специалистов, которые стараются эффективно использовать своё время.
3. Ремонт и отделка. Апартаменты отличаются достаточно высоким уровня комфорта и ремонта. Поэтому если вы любитель удобств, то такая недвижимость явно вам подойдет. 

Одно из существенных отличий между апартаментами и квартирами заключается в уровне инсоляции. Апартаменты не дотягивают до законодательно закрепленных нормативов. Однако последние были установлены еще в 20 веке и во многом устарели. 

Прежде чем покупать апартаменты, оцените все риски, которые повлечет за собой это приобретение. Быть может, вы решите потуже затянуть пояса и повременить с покупкой недвижимости, пока у вас не появится достаточно средств для переезда в собственную квартиру. Если всё-таки вы уверены, что именно апартаменты станут для вас идеальным жильем, то в таком случае дерзайте!

Инвестиции в апарт-отели

Если рассматривать апарт-отель с точки зрения инвестиций, то дело обстоит совсем по другому. Здесь вы можете получать пассивный доход в течении долгого времени, так как клиентами занимается управляющая компания.

В апарт-отеле управляющая компания берет на себя всю работу по загрузке, поддержанию и амортизации номера. Инвестору  не приходится тратить свободное время на обустройство апартаментов: мебель, техника, текстиль. Комиссия управляющей компании  в среднем 20% от вашего месячного дохода. 

При покупке апартаментов — вы получаете в собственность реальный объект, с которым ничего произойти не может. Это реальное помещение, которое можно сдавать в долгосрочную или в посуточную аренду, имея при этом наибольшую прибыль. В крайнем случае, если на рынке недвижимости будут проблемы со сдачей, то вы можете жить там сами.

В Москве и Санкт-Петербурге такая недвижимость имеет большой спрос, так как данное жилье больше ориентировано на туристический поток. 

Доход от апарт-отеля

Вы можете сдать апартаменты под управление УК и получать гарантированно каждый месяц 40-50 тыс.руб., это примерно 8-10% годовых. 

Есть формы доверительного управления, когда нет гарантии, но собственник отдает апартамент под управление  и платит УК процент от дохода (10-30%).

Доходность инвестиций в апарт-отель выше, чем в банковский депозит. С одной стороны, банковский депозит считается стабильным и надежным источником увеличения капитала, но с другой, в современных экономических условиях большое количество банков лишаются лицензии и вкладчики теряют свои сбережения. Если сравнивать инвестиции на фондовой бирже с инвестициями в апарт-отель, то инвестиции в ценные бумаги являются более рискованными. Чтобы сделать правильный выбор читайте также  статьи 15 причин купить облигации и Дивиденды российских компаний.